GAYRİMENKUL
Kira geliri beyanı: kim verir, ne kadar vergi çıkar
Konut veya işyeri kirası elde ediyorsanız beyan yükümlülüğünüz kiranın türüne, tutarına, kiracının vergi kesintisi (stopaj) yapıp yapmadığına ve diğer gelirlerinize göre değişir. Aşağıda 2026 yılında elde edilen kiralar için hangi durumda beyanname verileceğini, istisnayı, gider yöntemlerini ve 2025'ten itibaren değişen faiz kuralını anlattık.
KONUT
Konut kirasında istisna
Binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır.
2026 takvim yılında elde edilen konut kira hasılatının 58.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır (GVK md. 21; 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). Başka beyana tabi geliriniz yoksa ve yıllık konut kiranız bu tutarı aşmıyorsa beyanname vermezsiniz. 2025 yılı kiraları için tutar 47.000 TL'ydi.
- İstisna yalnızca konut olarak kiraya verilen taşınmazlar içindir; işyeri kirasına uygulanmaz.
- Birden fazla konuttan kira alınıyorsa istisna, konut kiralarının toplamına bir kez uygulanır.
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamaz.
- Konut kirası istisna tutarını aşanlardan; ücret, menkul sermaye iradı, kira ve diğer gelirlerinin gayrisafi toplamı 2026 için 1.500.000 TL'yi aşanlar istisnadan yararlanamaz. Bu hesapta gelirin beyana tabi olup olmadığına bakılmaz.
- İstisna tutarını aşan kira süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse istisna kaybedilir. Gelir İdaresi, idarece tespit yapılmadan önce süresinden sonra kendiliğinden beyan edenlerin istisnadan yararlanabileceğini açıklamaktadır.
GİDER
Götürü mü, gerçek gider mi?
Vergiye tabi tutar, brüt kiradan giderler düşülerek bulunur. İki yöntemden birini seçersiniz; seçim tüm kiralık taşınmazlarınız için birlikte yapılır.
| Götürü gider | Gerçek gider | |
|---|---|---|
| Ne düşülür | Hasılatın %15'i | Belgeli fiilî giderler |
| Belge | Gerekmez | Fatura, makbuz, dekont gerekir; beş yıl saklanır |
| Örnek gider | — | Emlak vergisi, sigorta, onarım, bakım, yönetim gideri, amortisman |
| Değiştirme | Seçildikten sonra iki yıl geçmeden gerçek gidere dönülemez | Ertesi yıl götürü gidere geçilebilir |
Hakları kiraya verenler götürü gider yöntemini seçemez. Konut istisnasından yararlananlarda götürü gider, istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır; gerçek giderde ise giderin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez.
Gerçek gider yönteminde, konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmaz için iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin %5'i ayrıca gider yazılabilir. Bu indirim yalnızca o konutun kira hasılatına uygulanır; indirilemeyen kısım sonraki yıllara zarar olarak devretmez.
İŞYERİ
İşyeri kirasında stopaj ve beyan sınırları
İşyerini vergi kesintisi yapmakla yükümlü bir kiracıya (şirket, defter tutan esnaf, serbest meslek erbabı gibi) kiraladıysanız kiracı, brüt kira üzerinden %20 oranında gelir vergisi keser ve muhtasar beyanname ile bildirir. Taşınmazın bir kısmı bile işyeri olarak kullanılıyorsa kiranın tamamı kesintiye tabidir. Kiracı basit usulde vergilendirilen bir esnafsa kesinti yapılmaz.
| Durum (2026 kiraları) | Ne yapılır |
|---|---|
| Konut kirası | 58.000 TL istisnayı aşan kısım beyan edilir |
| İşyeri kirası, kiracı stopaj yaptı | Kesintiye tabi brüt kiralar (beyana tabi diğer gelirlerle birlikte) 400.000 TL'yi aşarsa yıllık beyanname verilir; kesilen vergi hesaplanan vergiden mahsup edilir |
| Stopaj yapılmayan işyeri kirası (kiracı kişi veya basit usul esnaf) | Kesinti ve istisnaya konu olmayan kira ve menkul sermaye iratlarının yıllık toplamı 22.000 TL'yi aşarsa tamamı beyan edilir; bu tutar istisna değil, beyan sınırıdır |
400.000 TL sınırının aşılıp aşılmadığına bakılırken istisnayı aşan konut kirası ve beyana tabi diğer gelirler de birlikte değerlendirilir. Bu hesap gelir bileşimine göre değiştiği için beyandan önce birlikte kontrol edelim.
BEYAN
Ne zaman ve nasıl beyan edilir?
- 01
Beyanname
Bir yılın kira geliri, izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirilir. Kira geliri beyanı Gelir İdaresinin Hazır Beyan Sistemi üzerinden yapılabilir. 2025 kiraları için süre 1-31 Mart 2026 olarak uygulandı; 2026 kiralarının süresi Gelir İdaresince duyurulur.
- 02
Ödeme
Beyanname üzerinden tahakkuk eden vergi, Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
- 03
Hisseli mülk
Her ortak yalnızca kendi hissesine düşen kirayı beyan eder; konut istisnası her ortak için ayrı uygulanır. Paylaşılmamış mirasta da her mirasçı istisnadan ayrı yararlanır.
SIK YAPILAN HATA
Beyanı ve istisnayı riske atan durumlar
- Kirayı elden almak: 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut ve işyeri kiralarında tutar sınırı olmaksızın tahsilat ve ödemenin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Eskiden konutlarda uygulanan 500 TL sınırı kaldırıldı.
- Bedelsiz veya düşük bedelle kullandırmak: bu durumda emsal kira bedeli esas alınır; bina ve arazide, takdir edilmiş bir kira yoksa emlak vergisi değerinin %5'idir. Usul (anne, baba, büyükanne, büyükbaba), füru (çocuk, torun) veya kardeşlerden her birinin oturmasına bırakılan bir konut için emsal kira hesaplanmaz.
- Hisseli mülkte kiranın tamamını tek kişi adına beyan etmek: her ortak kendi payını beyan eder.
- Konut kredisi faizini gider yazmaya devam etmek: 2025 gelirlerinden itibaren konutlarda faiz indirilemez.
- Gerçek gider seçip istisnaya isabet eden gideri de düşmek: giderin yalnızca vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı indirilebilir.
SORU VE CEVAP
Sık sorulanlar
Yıllık konut kiram istisnanın altındaysa beyanname vermem gerekir mi?
2026 yılı konut kira geliriniz 58.000 TL'yi aşmıyorsa ve beyan gerektiren başka geliriniz yoksa beyanname vermezsiniz. İsterseniz Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyan etmeme gerekçenizi dilekçeyle bildirebilirsiniz. Ticari, zirai veya mesleki kazancınızı beyan etmek zorundaysanız istisnadan yararlanamazsınız.
Götürü gider mi, gerçek gider mi seçmeliyim?
Belgeli giderleriniz hasılatın %15'ini geçiyorsa gerçek gider genellikle avantajlıdır. Konut kredisi faizi 2025'ten itibaren konutlarda indirilemediği için bu hesabı yeniden yapın. Götürü gideri seçtiğinizde iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemezsiniz; bu yüzden ilk yıl hesaplayarak karar verin.
Kirayı elden alıyorum, sorun olur mu?
Konut ve işyeri kiralarında, tutarı ne olursa olsun tahsilat ve ödemenin banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekir. Uyulmazsa kiraya verene de kiracıya da her işlem için işlem tutarının %10'u oranında (kanuni asgari tutardan az olmamak üzere) özel usulsüzlük cezası kesilebilir. Kiracı, durumu ödemeyi izleyen beş iş günü içinde kendiliğinden idareye bildirirse kendisine bu ceza kesilmez.
Evimi Airbnb gibi platformlardan günlük kiraya veriyorum, aynı mı?
Hayır. 7464 sayılı Kanuna göre bir konutu tek seferde yüz güne kadar turizm amaçlı kiralamak için önceden Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması gerekir. Kısa süreli kiralamaların tahsilatı da banka veya PTT ile yapılmalıdır. Konaklama hizmetinin niteliğine göre gelir kira geliri değil ticari kazanç sayılabilir; bu durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (md. 21, 72, 73, 74, 86, 92, 94, 103, 117)
- 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (2026 tutarları; RG 31/12/2025, 33124 5. Mükerrer) — GVK güncel metninde işlenmiş tutarlar
- GİB, Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (Şubat 2025, Yayın No: 552)
- GİB, Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (Şubat 2026, Yayın No: 593)
- 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (RG 17/10/2024, 32695)
- 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 2/11/2023, 32357)
REHBERLER
Diğer rehberler
Pazaryeri ve internet satıcıları
Evde üretim muafiyeti ve 2026 haddi, pazaryerinin kestiği %1 stopaj ve mahsubu, e-Fatura/e-Arşiv eşikleri, ETBİS, iade ve yurt dışı satış.
SERBEST MESLEKHekim, avukat, mimar, mühendis ve danışmanlar
Tahsil esası, e-Serbest Meslek Makbuzu, %20 stopaj ve mahsubu, indirilecek giderler, dört dönem geçici vergi, KDV ve tevkifat.
YURT DIŞI GELİRYazılımcı ve serbest çalışanlar
Hizmet ihracında 2026'dan itibaren %100 kazanç indirimi ve transfer şartı, KDV istisnası, döviz tahsilatı, genç girişimci istisnası ve şirketlerde asgari kurumlar vergisi.
İÇERİK ÜRETİCİLERİYouTuber, influencer ve yayıncılar
Sosyal içerik üreticiliği istisnası: kapsam, istisna belgesi, banka hesabı, %15 kesinti ve 2026 sınırı.
YAPIM İŞLERİİnşaat ve taşeronluk
Kazancın hangi yıl beyan edileceği, hakedişten kesilen stopajın mahsubu, yapım işlerinde KDV tevkifatı ve alt işveren yükümlülükleri.
TAŞIMACILIKNakliyeciler ve lojistik firmaları
Kamyon ve çekicide gider kısıtının uygulanmaması, binek otomobilde 2026 sınırları, yük taşımacılığında 2/10 KDV tevkifatı, uluslararası taşımada istisna, irsaliye ve U-ETDS.
YİYECEK-İÇECEKRestoran ve kafe
Aynı adisyonda iki KDV oranı, adisyon ve ödeme kaydedici cihaz, servis ücreti yasağı ve bahşiş, fire ve maliyet takibi, personel ve 2026 destekleri.
Bu konuyla ilgili
Kendi durumunuz için konuşalım
Rehberler genel çerçeveyi verir. Sizin somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağını birlikte netleştirelim.