Kira geliri 2026: 58.000 TL istisna, beyan sınırları ve Mart 2027 beyanı

2025 yılına ait kira gelirleri Mart 2026'da 47.000 TL'lik konut istisnasıyla beyan edildi. 2026 yılında elde edilen kira gelirleri ise Mart 2027'de beyan edilecek ve bu gelirlere yeni tutarlar uygulanacak: konut kirasında istisna 58.000 TL'ye, beyan sınırları da tarifeyle birlikte yükseldi. Tutarlar, 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile belirlendi.

2026 için temel tutarlar

Konut kirası: istisna nasıl işler?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesine göre konut olarak kiraya verilen binalardan bir yılda elde edilen hasılatın 2026 için 58.000 TL'si vergiden istisnadır.

• Yıllık konut kira geliri 58.000 TL'nin altında kalan ve başka bir beyan yükümlülüğü olmayan kişi beyanname vermez.
• Tutar aşılırsa gelirin tamamı beyan edilir, istisna tutarı hasılattan düşülür.
• Birden fazla konuttan kira alınıyorsa istisna, konut kiralarının toplamına bir kez uygulanır.
• Bir konutun birden fazla maliki varsa istisna her ortak için ayrı ayrı uygulanır.

Örnek: Tek malik, 2026 boyunca konutunu aylık 10.000 TL'den kiraya vermiş olsun. Yıllık hasılat 120.000 TL'dir. İstisna düşüldükten sonra 62.000 TL kalır. Götürü gider yöntemi seçilirse bu tutarın %15'i (9.300 TL) indirilir ve matrah 52.700 TL olur. 2026 tarifesinin ilk dilimi 190.000 TL'ye kadar %15 olduğundan hesaplanan gelir vergisi 7.905 TL'dir.

Kimler istisnadan yararlanamaz?

• Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar.
• Konut kirası istisna tutarını aşanlardan, beyan edilip edilmediğine bakılmaksızın ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı 2026 için 1.500.000 TL'yi aşanlar. Bu tutar, gelir vergisi tarifesinin ücretliler için üçüncü dilim tutarıdır.
• İstisna tutarının üzerinde hasılat elde ettiği hâlde kirasını hiç beyan etmeyen veya eksik beyan eden ve bu durumu idarece tespit edilenler.

İş yeri kirası

İş yerini bir şirkete, esnafa ya da serbest meslek erbabına kiraya verdiğinizde kiracı, ödediği brüt kira üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapar. Kesilen vergi kiraya veren adına vergi dairesine ödenir ve yıllık beyannamede hesaplanan vergiden mahsup edilir.

• Tevkifata tabi iş yeri kirasının 2026 brüt tutarı 400.000 TL'yi aşmıyorsa ve başka beyan yükümlülüğü yoksa iş yeri kirası beyan edilmez.
• Konut ve iş yeri kirası birlikte elde ediliyorsa, istisna sonrası kalan konut kirası ile brüt iş yeri kirasının toplamı sınırı aşarsa her ikisi de beyan edilir. Konut kirası istisna tutarının altında kalıyorsa bu toplama katılmaz.
• Kiracının kesinti yapmadığı, yani kesinti ve istisnaya konu olmayan kira gelirlerinin toplamı 2026 için 22.000 TL'yi aşarsa beyan gerekir.

Stopajlı bir iş yeri kirasında brüt ve net tutar arasındaki farkı kira stopajı hesaplama aracımızla görebilirsiniz.

Gider yöntemi: götürü mü, gerçek mi?

• Götürü gider: İstisna düşüldükten sonra kalan hasılatın %15'i gider kabul edilir; belge gerekmez. Götürü gideri seçen, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Hakları kiraya verenler bu yöntemi kullanamaz.
• Gerçek gider: Kanunun 74. maddesinde sayılan giderler belgelenerek indirilir. Bunlar arasında kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, sigorta, onarım, bakım, vergi ve harçlar ile amortisman bulunur. Konut olarak kiraya verilen bir taşınmaz için, edinildiği yıldan itibaren beş yıl süreyle edinme bedelinin %5'i de indirilebilir.
• Konutlarda faiz indirimi kalktı: 7566 sayılı Kanunla, kiraya verilen konutlar için kullanılan borçların faizleri indirilebilecek giderler arasından çıkarıldı. Değişiklik 1 Ocak 2025'ten itibaren başlayan dönemlerin gelirlerine uygulanıyor. Konut kredisi faizi artık konut kira gelirinden düşülemiyor; iş yeri gibi diğer kiralamalarda faiz indirimi devam ediyor.

Seçim, kiraya verilen taşınmazların tümü için yapılır; bir kısmına götürü, bir kısmına gerçek gider uygulanamaz.

Beyan ve ödeme

2026 yılına ait kira gelirleri 1–31 Mart 2027 tarihleri arasında beyan edilir. Beyanname, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten ya da mobil uygulamadan verilebilir. Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.

Kira tahsilatı mutlaka bankadan

17 Ekim 2024 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut kiralarındaki 500 TL'lik sınır kaldırıldı. Artık konut ve iş yeri kiralarının tamamının banka veya PTT aracılığıyla ödenip tahsil edilmesi gerekiyor. Vergi mükellefi olmayanlar da bu yükümlülüğün kapsamında. Uyulmazsa her bir işlem için, işlem tutarının %10'u oranında özel usulsüzlük cezası kesilir. Bu ceza o yıl için belirlenen asgari tutardan az olamaz.