Kentsel dönüşümde KDV yüzde kaç? Riskli yapı indirimi

Riskli yapı ya da riskli alan kapsamındaki bir dönüşüm projesinde yapılan konutların net alanının 150 m²'ye kadar olan kısmına %1 KDV uygulanır; 150 m²'yi aşan kısma %20. Dükkân, ofis gibi işyerleri dönüşüm projesinde de %20'dir. Ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında alınmış normal bir projede ise bu kısım %10'dur; fark buradan doğar.

İndirimli oranın şartları

• Bina, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği bir kuruluşun raporuyla riskli yapı olarak tespit edilmiş olmalı ya da arsa riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde olmalıdır. Riskli yapı tespiti tapunun beyanlar hanesine işlenir.
• Yeni konut, bu kapsamda bir dönüşüm projesi çerçevesinde, riskli yapının bulunduğu yerde yapılmalıdır.
• Net alan, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre hesaplanır; projedeki brüt metrekare esas alınmaz.

Örnek: Ruhsatı 2023'te alınmış bir dönüşüm projesinde net 160 m² bir daire 2.000.000 TL'ye satılırsa, bedelin 150/160'ı için %1, 10/160'ı için %20 KDV hesaplanır. Ruhsat 1 Nisan 2022'den önce alınmışsa 150 m²'ye kadar daire %1, 150 m²'yi aşan dairenin tamamı %20 olur.

Müteahhidin dikkat edeceği noktalar

Bina sahipleri inşaatı kendileri yaptırıp müteahhitle yapım sözleşmesi imzalarsa, müteahhidin kestiği hak ediş faturası da şartlı olarak %1'dir: indirim, maliklerin mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni konut alanı için geçerlidir. Aşan alan ve işyeri kısmı ayrı hesaplanmalıdır.

Faturanın tarihi de önemlidir. Konut teslim edilmeden önce fatura kesilirse, o tarihteki oran geçerli olur ve sonradan düzeltilmez.

Müteahhit alımlarda çoğunlukla %20 KDV öder, satışta %1 hesaplar; aradaki fark indirimle kapanmaz. Bu KDV iade olarak istenebilir: 2026'da yıl içinde indirilemeyen tutarın 164.000 TL'yi aşan kısmı iade konusu olur. Nakden iade, satışın yapıldığı yılı izleyen yıl içinde talep edilir.