Değer artış kazancı nasıl hesaplanır? Örnekle
Gerçekte alınan satış bedelinden alış bedeli ve satış masrafları düşülür. Fiyat endeksi yüzde 10 ya da fazla arttıysa alış bedeli güncellenir; bu, kazancı çok küçültür.
Kısaca
- Kazanç, gerçekte alınan satış bedelinden alış bedeli, satış giderleri, vergi ve harçlar düşülerek bulunur.
- Yİ-ÜFE artışı yüzde 10 veya üstündeyse alış bedeli bu oranda artırılır.
- Hesapta tapuda yazan değer değil, satış karşılığında gerçekte alınan bedel esas alınır.
Ev ya da arsa satış kazancı, satıştan gerçekte aldığınız paradan alış bedeli ve size kalan satış masrafları düşülerek bulunur. Alış bedeli enflasyona göre güncellenebilir. Bu güncelleme çoğu zaman vergilenecek kazancı büyük ölçüde küçültür.
Neler düşülür?
- Alış bedeli (şartları varsa güncellenmiş hâliyle)
- Satıcının üzerinde kalan satış giderleri
- Satıcının ödediği vergi ve harçlar; örneğin satıcı payına düşen tapu harcı
Esas alınan, tapuda yazan değer değil, satış karşılığında gerçekte alınan bedeldir. Kazanç bu yolla bulunduktan sonra yıllık istisna (2026 için 150.000 TL) düşülür, kalan tutar vergilenir.
Alış bedeli nasıl güncellenir?
Alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksindeki (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılır. Yİ-ÜFE, her ay açıklanan resmî bir fiyat endeksidir. Güncelleme için endeksteki artışın yüzde 10 veya üzerinde olması gerekir; artış bunun altında kalırsa alış bedeli güncellenmeden kullanılır. Gelir İdaresinin örneklerinde alış ayından önceki ayın endeksi ile satış ayından önceki ayın endeksi karşılaştırılır.
Gelir İdaresinin örneği
Aralık 2023'te 5.000.000 TL'ye alınan konut, Ağustos 2025'te 8.000.000 TL'ye satılıyor. Alış ayından önceki ayın (Kasım 2023) endeksi 2.882,04, satış ayından önceki ayın (Temmuz 2025) endeksi 4.409,73'tür.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Endeks artışı | %53 |
| Güncellenmiş alış bedeli | 7.650.362 TL |
| Kazanç | 349.638 TL |
| 2025 istisnası | 120.000 TL |
| Vergiye tabi tutar | 229.638 TL |
Güncelleme yapılmasaydı kazanç 3.000.000 TL görünecekti. Güncelleme sayesinde vergilenecek tutar 229.638 TL'ye iner.
Dayanak
- Gelir Vergisi Kanunu, mük. md. 81
- Gelir İdaresi, Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı (Şubat 2026)
Bu not genel bilgilendirme amaçlıdır; işletmenizin durumu için mesleki değerlendirme yerine geçmez.
Sektörünüzün vergisini birlikte planlayalım.
İşletmenizin faaliyetine özgü oran, istisna ve teşvikleri birlikte değerlendirelim.
Bu yazı işine yarayacak birini biliyor musunuz?
Bağlantıyı WhatsApp'tan tek dokunuşla gönderebilirsiniz.