OSB'DE FABRİKA

Organize sanayi bölgesinde fabrika açarken hangi belgeler ve adımlar gerekir?

Organize sanayi bölgesinde (OSB) yatırım, şehir içindeki bir işyerinden farklı işler: parsel tahsisini, yapı ruhsatını ve işyeri açma ve çalışma ruhsatını belediye değil OSB verir. Üretime geçmeden sanayi siciline ön kayıt yaptırmak da zorunludur. Bu listede Çorlu, Çerkezköy veya başka bir OSB'de fabrika kuracak şirket için arsadan üretime kadar gereken belgeleri ve vergi tarafında dikkat edilecek noktaları bulacaksınız.

Hazırladıklarınızı işaretleyin; işaretler yalnız bu cihazda saklanır.

ARSA

Parsel tahsisi ve tapu

Ön tahsis ve parsel tahsisi, OSB yönetim kurulu tarafından, müteşebbis heyetin veya genel kurulun belirlediği prensipler ve yönetmelikteki usul ve esaslar çerçevesinde yapılır (Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu md. 18).

Tahsis aşaması

0 / 3 hazır

Tahsis başvurusu ve yatırım bilgileriOSB'nin istediği başvuru formu, şirketin kuruluş belgeleri ve planlanan üretim konusu. Bakanlık gerekli görürse OSB'de yer tahsis edileceklerin temel vasıflarını ve iştigal konularını kuruluş protokolünde belirleyebilir; üretim konusunun OSB'nin sektör yapısına uyması bu nedenle önemlidir.
Tahsis bedelinin ödenmesi veya teminatTapu, tahsis bedelinin tamamı ödendiğinde ya da kalan borç için teminat mektubu verildiğinde ve OSB'nin belirleyeceği arsa bedeli ile diğer yatırımlara katılacağına dair noter tasdikli taahhütname verildiğinde düzenlenir.
Tapu şerhleriArsa, borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez; bu husus tapuya şerh edilir. Tesisi üretime geçmeyenlerin tapusuna ayrıca geri alım hakkı şerhi konur.

RUHSAT

Yapı ve işletme izinleri OSB'den

OSB'de yürürlükteki imar planına göre arazi kullanımı, yapıların projelendirilmesi, inşası ve kullanımıyla ilgili ruhsat ve izinler ile işyeri açma ve çalışma ruhsatları OSB tarafından verilir ve denetlenir. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı harçları OSB tarafından tahsil edilerek ilgili belediye veya il özel idaresine aktarılır (OSB Kanunu md. 4).

01
Çevresel etki değerlendirmesi
Çevre sorunlarına yol açabilecek faaliyetler için ÇED raporu veya proje tanıtım dosyası hazırlanır. Çevre Kanunu'na göre ÇED olumlu kararı alınmadıkça bu projelerle ilgili onay, izin, teşvik, yapı ve kullanım ruhsatı verilemez ve yatırıma başlanamaz; 2025'te yapılan değişiklikle bu süreçlere başvurulması ise engellenmez (2872 sayılı Kanun md. 10). Faaliyetinizin ÇED Yönetmeliği listelerinde yer alıp almadığını proje aşamasında kontrol edin.
02
Proje ve yapı ruhsatı
Mimari ve mühendislik projeleri OSB'ye sunulur; yapı ruhsatı OSB tarafından düzenlenir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar hakkında İmar Kanunu'na göre işlem yapılır.
03
Yapı kullanma izni
İnşaat bitince yapı kullanma izni OSB'den alınır.
04
Sanayi siciline ön kayıt
Sanayi işletmeleri üretime başlamadan önce Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı nezdindeki sanayi siciline ön kayıt olmak zorundadır. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı veren idare, işletmenin sanayi siciline kaydolduğunu gösteren yazıyı arar (6948 sayılı Kanun md. 2).
05
İşyeri açma ve çalışma ruhsatı
Ön kayıt yazısıyla birlikte OSB'ye başvurularak işletme ruhsatı alınır.
06
Sanayi sicil beyannamesi
Yeni açılan sanayi işletmeleri, faaliyete başladıkları tarihten itibaren iki ay içinde Bakanlığın belirlediği beyannameyi elektronik ortamda göndermek zorundadır. Sonraki yıllarda yıllık işletme cetveli, takvim yılı sonundan itibaren en geç dört ay içinde verilir.

VERGİ VE SGK

Kayıtlar ve bildirimler

Faaliyete başlarken

0 / 5 hazır

Vergi dairesine işyeri bildirimiMevcut bir şirket OSB'de yeni bir fabrika açıyorsa, işyeri sayısındaki artış vergi dairesine bildirilir (Vergi Usul Kanunu md. 159). Bu bildirim, olayın gerçekleştiği tarihten itibaren bir ay içinde yapılır (md. 168). Şirket merkezini OSB'ye taşıyorsa adres değişikliği de aynı sürede bildirilir.
SGK işyeri bildirgesiİşyeri bildirgesi en geç sigortalı çalıştırılmaya başlandığı tarihte SGK'ya verilir (5510 sayılı Kanun md. 11). Yeni fabrikada çalışacak personel için işe giriş bildirimleri ayrıca yapılır.
Teşvik belgesi başvurusuYatırım teşvik belgesi alınacaksa başvuru, harcamalar yapılmadan önce yapılmalıdır; müracaat tarihinden önceki yatırım harcamaları belge kapsamına alınmaz (9903 sayılı Karar md. 5).
Makine alımında KDV istisna belgesiTeşvik belgesi alındıktan sonra, belge kapsamındaki makine ve teçhizatı KDV'siz almak için vergi dairesinden istisna belgesi alınır ve satıcıya veya gümrük idaresine ibraz edilir (KDV Kanunu md. 13/d).
İnşaatta KDV istisnasıİmalat sanayiine yönelik teşvik belgesi sahiplerine belge kapsamındaki inşaat işlerine ilişkin mal teslimleri ve hizmetler 31 Aralık 2028'e kadar KDV'den istisnadır (KDV Kanunu geçici md. 37). Bunun için de vergi dairesinden istisna belgesi alınır; makine, araç-gereç ve tefrişat bu istisnaya girmez.

EMLAK VERGİSİ

OSB'deki bina ve arazide muafiyetler

Konu	Kural	Dayanak
OSB'deki binalar	Kiraya verilmemek şartıyla bina vergisinden daimi muaf	Emlak Vergisi Kanunu md. 4
OSB için edinilen veya tahsis edilen arazi	Sanayici lehine tapuda tescile kadar arazi vergisinden geçici muaf	Emlak Vergisi Kanunu md. 15
Teşvik belgesi kapsamındaki arazi	Teşvik belgesi süresince arazi vergisinden geçici muaf	Emlak Vergisi Kanunu md. 15

Arazideki geçici muafiyetler için arazinin bu amaçlara tahsis edildiğinin bütçe yılı içinde bildirilmesi şarttır. Bildirim yapılmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı izleyen yıldan başlar.

OSB'nin kuruluş amacıyla oluşturduğu iktisadi işletmenin arsa ve işyeri teslimleri KDV'den istisnadır (KDV Kanunu md. 17/4-k). OSB'nin su, kanalizasyon, arıtma, doğalgaz, elektrik ve yol gibi altyapısına yapılan teslim ve hizmetler de KDV'den istisnadır (md. 13/j). OSB tüzel kişiliğine tanınan vergi, resim ve harç muafiyeti ise OSB'nin kendisi içindir; OSB'deki şirketlerin vergi yükümlülükleri genel hükümlere tabidir.

SORU VE CEVAP

Sık sorulanlar

OSB'de işyeri açma ruhsatını belediyeden mi alacağım?

Hayır. Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'na göre OSB'de yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı OSB tarafından verilir; ruhsat harçları OSB tarafından tahsil edilip ilgili belediye veya il özel idaresine aktarılır.

Sanayi sicil belgesi olmadan üretime başlayabilir miyim?

Hayır. 6948 sayılı Sanayi Sicili Kanunu'na göre sanayi işletmeleri üretim faaliyetine başlamadan önce sanayi siciline ön kayıt olmak zorundadır; ruhsat veren idare de bu kaydı gösteren yazıyı arar.

OSB'den aldığım arsayı fabrikayı kurmadan satabilir miyim?

Hayır. OSB Kanunu'nun 18. maddesine göre tahsis edilen arsalar, borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Şirketin tasfiyesi hâlinde tahsis hakkının katılımcı vasfını taşıyan ortaklara devri ise mümkündür.

OSB'deki fabrikama emlak vergisi gelir mi?

OSB'deki binalar kiraya verilmemek şartıyla bina vergisinden daimi olarak muaftır. Arazide ise sanayici lehine tapuda tescile kadar geçici muafiyet vardır; bunun için bütçe yılı içinde bildirim şarttır.

Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayım tarihindeki mevzuata dayanır. Tutarlar her yıl değişir. Kendi durumunuza uygulanması için görüşelim. Son doğrulama: 16 Ekim 2026.

REHBERLER

Diğer belge listeleri

İŞE BAŞLAMA

Şahıs işletmesi açmak

Esnaf mı tacir mi, basit usul mü gerçek usul mü; vergi kaydı, sicil, Bağ-Kur, ruhsat ve ilk 30 günün kontrol listesi.

KURULUŞ

Şirket kurmak

Limited ve anonim şirket kuruluşunda asgari sermaye, MERSİS başvurusu, imza, Rekabet Kurumu payı, defter, vergi ve SGK adımlarının kontrol listesi.

İŞE ALIM

İşçi almak

İlk işçide SGK işyeri tescili, işe giriş bildirgesi, çalışandan istenecek belgeler, iş sözleşmesi, İSG eğitimi ve muayene; süreler ve teşvik notları.

KAPANIŞ

İşyeri kapatmak

Şahıs işletmesi kapanışında işi bırakma bildirimi, son beyannameler, ÖKC, SGK çıkışları, sicil terkini ve saklama süreleri; şirketlerde tasfiye özeti.

YILLIK BEYAN

Yıllık beyannameye hazırlık

2026 gelirleri için Mart 2027'de verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesine hazırlık: kimler beyan verir, hangi belgeler ve indirimler gerekir.

Bu işi bize bırakın

Belgeleri hazırlamanız yeterli; başvurudan bildirime kadar bütün adımları sizin adınıza biz yürütelim.

Görüşme talep edin

YAVUZEL MOBİLMükelleflerimiz faturalarını, beyanname ve tahakkuklarını, ay ay mali özetlerini telefonlarından günü gününe görür. Neler görürsünüz

Organize sanayi bölgesinde fabrika açarken hangi belgeler ve adımlar gerekir?

Tahsis aşaması

Çevresel etki değerlendirmesi

Proje ve yapı ruhsatı

Yapı kullanma izni

Sanayi siciline ön kayıt

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı

Sanayi sicil beyannamesi